南京地下车库归属案的启示

南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库权属的争议，法院在判决中详细区分了规划范围内车位和超规划车位的差异，并作出了不同的判决，并不是媒体在标题中宣称的“车位全部归业主所有”。判决书中的原文这样描述：原告（业主委员会）要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据 不足，本院不予支持。我国不是判例法国家，一个基层法院的判决不具有指导意义和代表性，广大业主也没有必要为此欢欣鼓舞。作为开发商，倒是应当从中得到一些启示。

在《物权法》起草过程中，关于车位的归属一直存在激烈的争论。

第一种观点认为归业主所有；第二种观点认为归开发商所有；第三种观点认为归国家所有，其依据是《人民防空法》；第四种观点认为应当通过合同约定归属。《物权法》第七十四条最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，对于不同类型的车位权属，存在不同的判断标准： 

1、地面停车位。这是在小区内地面上划定的停车位，必然占用小区内公用的道路或其他场地，故根据《物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，这类停车位的权属应当为全体业主共有。

2、架空层停车位。架空层一般指底层挑高或通风用的架空层，是建筑物内地表层之上住宅层之下的空间。架空层构成简单，一般只建有承载建筑物的梁柱，是开放式的架空结构，不具有确定的遮蔽性。架空层与建筑物整体密不可分，其占用的土地使用权也依附于整体建筑物存在。因此，建筑于建筑物底层架空层的停车位，适用《物权法》第七十四条第三款之规定，其产权归全体业主共有。

3、地下停车库。《物权法》第七十四条只规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位属于业主共有，并未包括地下车库，原因在于：其一，地下空间利用权虽然包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。地上建筑物与土地使用权不可分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。因此，地下车库所占用的土地使用权，不能当然认为属于业主共有。其二，地下车库作为独立的使用对象，不必然属于小区共用的公共设施，故地下车库的归属应通过约定进行。

二、南京地下车库案的启示：1、对开发商而言，车库或车位的建设，不能超出规划核准范围，在规划核准之外建设车位，存在归全体业主共有的风险；2、对于主体建筑和地下车库的面积分摊要核算准确；3、售房合同中应将归业主共有的车位和可以销售的车位分开列举并明确约定。