英济·快讯|我所副主任、高级合伙人陈逢逢律师受红星新闻采访分析成都业主封阳台被物 ...

业主封阳台被物业起诉，一审判拆除

近日，成都绿城 · 诚园一期小区物业发出的一纸告示，在网络引发热议。告示称，物业在针对小区一封阳台业主的诉讼中获胜，当事业主（高某）被法院判决限期拆除。

事件经过

绿城 · 诚园一期小区位于成都市双流区怡心湖板块，定位为改善型住宅，面积为 110 平方米以上的大户型，房价在 2 万元 / 米 以上，于 2020 年年底陆续交付。

此前，高某以 200 余万元购买了一套 110 余平方米的套三住宅，位于 28 层，靠近马路。

但在装修工程中，高某将6.5米宽的阳台封上，随后被物业告知不可封。

2021 年 11 月，在协商无果后，该物业将高某告上法庭，要求高先生立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。

近日，该案一审结果为：成都市双流区人民法院支持物业的诉讼请求，认为高先生的行为妨碍了物业的服务和管理，有违《规约》，并作出判决，高先生须在判决生效起 15 日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。

对此，被告高先生表示不服，他认为，阳台并不是公摊区域，是自己的专属区域，" 是自己的事，不需要让他人来决定能不能封。" 目前，他已提起上诉。

（以上图文均来自红星新闻）

对此，红星新闻采访了四川英济律师事务所副主任、高级合伙人陈逢逢律师。

律师说法

Q:本案中，业主签订的《规约》是否有效？

陈逢逢律师表示：《物业管理条例》第六、七、十一条相关规定中提到：业主大会或全体业主共同决定的事项，主要是小区有关共有和共同管理权利方面的事务，而不是业主在专有面积内的事项，因此业主在购房时签订的《临时管理规约》中，如有侵害或限制买受人或所有权人对不动产享有合法权益的条款，不仅没有法律依据，而且违反了《民法典》的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

同时《规约》是购房时的格式条款，因此《规约》中侵害或限制所有权人不动产合法权益的条款为无效条款，不具有法律效力，不能对抗所有权人即业主对自己不动产专有面积的使用处置权。

Q:房屋专有部分，业主是否有权处置？

陈逢逢律师表示：《民法典》中明确规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分等权利，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”而该案中，业主的房屋专有面积正是《民法典》所保护的对象，任何人不得侵犯。

“这里的侵犯包括不得限制所有权人的合法权益。”他提到，《物业管理条例》中虽然规定建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，但也规定“制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”。

另外，阳台作为房屋专有面积，是否封闭没有危害社会公共利益，但关系到业主及家人的生命安全，理应由业主自身决定，任何人不得以影响小区外立面美观等为由来侵犯、干涉或限制。同时任何人在生命安全方面的考量，他人应给予理解和尊重，这也符合公序良俗原则和社会主义核心价值观。“除非业主封闭阳台的具体行为侵害了相邻业主的合法权益，或者侵害他人的人身生命安全，则是其他法律关系。”

（以上采访来自红星新闻——业主封阳台被物业起诉，一审判拆除 禁止封阳台是否侵犯了业主“物权”？）