英济·文化|廖哥说·并非闲话 第五期——房屋合同别急签，物权、债权要分清！

近日，在最高法院的网址上看到一份案件的终审判决，维持某省高级法院的判决。该判决的内容是驳回了一个原告要求取得房屋所有权的起诉。

原告孔某某，与甲公司签订了购房合同，购买了甲公司开发的某商业大厦20层六套房子，并且已经付清了所有款项。因开发商迟迟未交房，更没有给办理过户登记。所以孔某某起诉到高级法院要求确认房屋产权。法院在审理中查明，开发商承诺在2015年5月交付房屋，但在2015年1月该房屋整层楼被开发商的债权人申请法院予以查封冻结，故开发商无法交付。开庭的时候也没有出庭应诉。

最后法院判决，原告孔某某不享有该六套房子的产权，只能继续要求开发商履行合同，交付房屋。或者同时追究违约责任，但是不能改变法院查封的结果，以及法院可能将房屋判决给开发商债权人的可能性。对此判决，孔某某不服，上诉到最高人民法院，结果，最高人民法院依照同样的理由，判决驳回了孔某某的上诉。

这个案例的新鲜之处在于，以往购房人如果付清了全款，法院一般会在某种程度上保护其权益。但是这个判例却是要购房人自行与开发商交涉主张交付房屋，开发商没有能力履行，购房人只能“生产自救”，联想到某知名集团现在情况江河日下，无数的购房人付清了全款，还指望法院来支持他们拿到产权，现在看来，只有那些懂得利用法律维权的人，先采取法律措施，才有可能挽回自己的损失。

前几日看到了最高人民法院的判决书，驳回了业主孔某某的上诉。有两个朋友分别与我联系，表示不理解法院为什么要这样判决。明明业主将房款都付清了，为什么房子还不是业主的呢？实际上，昨天的判决书它只是驳回了孔某某对房屋产权的要求，并没有说孔某某没有资格取得房子。

在法律上，这是两个完全不同的法律关系。

一个叫确认物权，属于物权法范畴；

（即确认物的所有权属于谁）

一个叫债权，属于合同法范畴。

所以，孔某某主张的是物权，被法院驳回。法院认定孔某某只有债权。一般人不理解。作为老百姓，只晓得合同签了，钱也给完了（那可是血汗钱啊！），房子就应该是我的。

那么，这个确认物权和债权有什么关系？

这里我用咱们老百姓的大白话来解释一下确认物权和债权的区别。

例如，你和开发商签了合同，付清了全款，这只是意味着开发商必须履行义务，将房屋交付给你。如果他不给，你可以要求他承担违约责任并立即交付。这个诉讼，法院肯定会坚决支持你。

确认物权，是说国家机关确权某套房子是你的房子，别人都不能侵犯。而你向开发商付款，只表明开发商应该交付，而不是国家承认这套房子是你的了。签合同时，房子还在开发商名下呢。他没有及时交付给你，结果被他的债主采取措施，申请法院冻结了。

法院冻结的是开发商的财产，而不是业主的房屋。因为这个时候，房屋还没有过户给业主，业主只有要求开发商交付房屋的权利。法院会支持你的这个权利，但不会判决房屋的产权是你的。最高人民法院的判决书就是表明这个观点。毕竟老百姓对财产权的理解还是与法律法规的内涵有误差的。

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