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英济·快讯|我所副主任陈逢逢受红星新闻采访就车位乱涨价等问题进行分析并提出立法建 ...

2022-3-31 09:55| 发布者: scyjlaw

摘要: 　　01停车费定价高引关注　　近日，成都市双流区绿城诚园一期小区因车位停车费定价远高周边同地段价格引发关注。　　由于当前住宅小区停车服务费实行“市场调节价”，与此相关定调价争议和矛盾在全国多地出现。　　 ...

　　01停车费定价高引关注

　　近日，成都市双流区绿城诚园一期小区因车位停车费定价远高周边同地段价格引发关注。

　　由于当前住宅小区停车服务费实行“市场调节价”，与此相关定调价争议和矛盾在全国多地出现。

　　02现状

　　一、停车费市场调节价，多次出现争端

　　2021年4月，成都市锦江区财富中心小区将停车费由每月230元，涨至1200元，近5倍的涨幅让众多业主和租户为难。

　　无独有偶，成都多个小区都曾因调整停车费引发业主维权。多名受访者告诉红星新闻记者，面对小区停车费的调价，维权通常十分困难。对于业主投诉，相关部门的回复都会提到住宅车位价格实行市场调节价，开发商为产权人，可以对价格进行调整，政府部门难以直接干预。

　　一般都只能组织协调，耗时耗力。且很多时候调解效果并不好，难以解决根本性问题。

　　二、有业主状告开发商，停车费有无相关合同很关键

　　红星新闻记者在梳理时发现，类似的争议遍布全国，甚至有业主直接将物业、开发商告上法院。

　　据媒体公开报道的一起诉讼案例显示，杜女士于2016年在广州富丽居3号楼购买了一处房产，并与物业公司签订了前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。根据《前期物业管理服务协议》的第五条约定，机动车地下车位的停车费为300元/个/月；机动车地面车位的停车费为200元/个/月。

　　之后，物业在没有与业主进行协商的情况下，物业直接将停车费上调至了每月650元至750元不等。

　　法院审理认为：住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，是小区住宅的附属设施，开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求，必须遵循一定的协商程序,征询业主代表的意见。开发商和物业未经小区业主同意单方面将地下停车场车位月租价格上调，程序上侵害了富丽居小区业主的知情权，也违反了前期物业服务管理合同之约定，显属不妥。

　　法院于2019年6月25日作出判决，小区地下车库车位收费标准因恢复到每月每辆300元。

　　不过，在红星新闻记者查询更多相关案例中，尤其是在没有相关合同约定的情况下，且住宅小区停车位的收费又实行的是市场调节价，开发商作为产权人，其调价权利多会得到法院支持，业主方却少有胜诉。

　　（以上图文均来自红星新闻）

　　YINGJI LAW FIRM

　　对此，红星新闻采访了四川英济律师事务所副主任、高级合伙人陈逢逢律师。

　　#律师介绍

　　四川英济律师事务所副主任、高级合伙人;成都仲裁委员会仲裁员;四川省绿色发展促进会法律专家；四川省法学会环境资源法专委会理事

　　从业年限：16年

　　专业领域：公司综合、建设工程、金融证券、诉讼与仲裁。

　　联系电话：13708061995

　　邮箱：327253984@qq.com

　　03律师说法

　　四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示：市场调节价是指由车位产权人自主制定，通过市场竞争形成的价格。而车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施，“市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价，业主只能被动接受的地步。”

　　住宅停车费到底该如何定，怎么调？

　　A.市场调节价并不意味坐地起价，不能忽视民生属性

　　开发商作为产权所有人，有权定价，但车位作为小区业主的重要配套设施，业主的使用权也要保障。那么，该如何解决“市场定价”和保障民生配套间的矛盾？

　　四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示：市场调节价是指由车位产权人自主制定，通过市场竞争形成的价格。而车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施，“市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价，业主只能被动接受的地步。”

　　陈逢逢表示，一方面，车位产权人对停车费的确具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，不仅要受到市场竞争制约确保定价与当地周边房屋价格和其他配套价格相符合，而车位是小区住宅的附属设施，因此业主的知情、协商程序也要确保。

　　B. 业主享有公平交易权，“乱涨价”涉嫌违反《反垄断法》

　　陈逢逢认为，尽管开发商享有车位物权，具有自主定价权利，但如对自持车位的涨价过高于市场，涨价标准随意、混乱，“市场调节价”的法则则并不能作为正当理由。

　　首先，乱象涨价，涉嫌违反《合同法》54条规定，开发商涨价后与业主之间形成的车位租赁合同显失公平，业主可以依据《民法典》相关条款，要求车位出租人变更租赁合同；其次，若开发商所提供的车位处于市场支配地位，滥用该行为涨价乱象也可能涉嫌违反《反垄断法》，业主可以尝试通过向反垄断执法机构进行投诉举报或直接向法院提起民事诉讼。

　　同时，自持车位任意涨价还涉嫌违反《消费者权益保护法》，“车位涨价消费者享有知情权，业主在买房租车位时，对小区的车位情况有知情权，这有利于业主预估小区停车费的大致价位。”

　　其次，消费者享有公平交易权。在物业消费中，业主实际上是处于不公平的地位，车位是开发商的，当停车服务合同到期后，开发商直接提价，然后委托物业公司执行，业主往往只能在本小区内停车，没有选择的余地，只能被动接受不公平的价格。若涉嫌违反《消费者权益保护法》，业主可以向消协、市场监管部门等投诉或直接向人民法院提起侵害消费者权益的民事诉讼。

　　C．应结合“市场调节”与“行政干预”进行调整

　　陈逢逢认为，由于车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于配套设施，其性质决定了小区停车服务市场的竞争不充分，供需双方的市场地位不平等，要完全依靠市场价格机制并不现实，所以要调整业主与开发商或物管之间的不公平关系，就需要依赖于行政或其他主体的平衡，其中业委会的成立及运行是比较便捷的方式。为了确保业主的协商地位，可由业委会代表全体业主与开发商或物管进行价格协商，双方按停车需求、经营成本等测算停车收费。

　　同时他也建议尽快制定《物业法》，规范车位涨价、物业服务行为等。

　　（以上采访及图文来自红星新闻——车位费一直涨，业主维权靠闹？律师：车位的民生属性需法律配套“撑腰”）